ซื้อขาย ในเรื่องนี้ก่อนจะเริ่มต้นเรียนรู้ด้านกฎหมายเกี่ยวกับการซื้อขายต้องมีพื้นฐานด้าน ลักษณะทรัพย์ หรือลักษณะทรัพย์สินที่เรามีความจำเป็นต้องแยกให้ออกว่า ทรัพย์คืออะไร รวมทั้งอะไรคืออสังหาริมทรัพย์ อะไรคือสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในลักษณะทรัพย์ที่กล่าวมาแล้วนั้นยังมีการแบ่งจำแนกทรัพย์ในลักษณะต่าง ๆ อีกด้วย เช่นว่า สังหาริมทรัพย์พิเศษ หรือสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

7 ประเภท ได้แก่ กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ (จริง ๆ จะบวกเพิ่มกับการจำนำจำนองด้วยตามแนวของศาลฎีกา)

กฎหมายลักษณะ ซื้อขาย นั้นเริ่มตั้งแต่ที่มาตรา 453

ประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 453 ได้บัญญัติไว้ว่า อันว่าซื้อขายนั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ขาย โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่ง เรียกว่าผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงว่าจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย

กล่าวคือในมาตรานี้ ระบุว่าการซื้อขายคือการที่คู่สัญญา มุ่งที่จะโอนกรรมสิทธิแก่กัน การใด ๆ ที่มีเจตนาที่จะมุ่งโอนกรรมสิทธินั้นเป็นหนึ่งในองค์ประกอบของการซื้อขาย

และอีกหนึ่งองค์ประกอบก็คือการที่อีกฝ่ายหนึ่งที่เรียกว่าผู้ซื้อนั้น ตกลงว่าจะใช้ราคาค่าทรัพย์นั้น หรือเรียกง่าย ๆ คือชำระราคา หรือจ่ายเงินให้กับเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมของตัวทรัพย์สินนั้น

“ประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 การที่คู่กรณีฝ่ายหนึ่งให้คำมั่นไว้ก่อนว่าจะซื้อหรือขายนั้น จะมีผลเป็นการซื้อขายต่อเมื่ออีกฝ่ายหนึ่งได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงบุคคลผู้ให้คำมั่นแล้ว

ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล”

ในวรรคแรกของประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 หมายความว่า การให้คำมั่นเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวซึ่งการให้คำมั่นนั่นไม่มีผลผูกพันธ์ ผู้รับคำมั่น แต่หากว่า ผู้รับคำมั่นนั้นได้ตอบกลับมาแก่ผู้ให้คำมั่นว่าจะไปกระทำการซื้อขายให้สำเร็จตามคำมั่นนั้นจะมีผลผูกพันธ์ซึ่งกันและกันโดยแยกเป็นกรณีดังนี้

หากเป็นกรณีสังหาริมทรัพย์ การทำสัญญาซื้อขายโดยเริ่มจากคำมั่นนั้น หากมีการตอบรับคำมั่นว่าจะซื้อ คำมั่นนั้นจะกลายสภาพเป็นสัญญาซื้อขายทันที ที่ตกลงซื้อขายกันและกรรมสิทธิจะโอนไปยังอีกฝ่ายหนึ่งแม้จะยังไม่ชำระราคาก็ตาม

“ประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน”

หากเป็นกรณีอสังหาริมทรัพย์ คำมั่นนั้นจะผูกพันธ์เป็น สัญญาจะซื้อจะขายกันหากมีการตอบตกลง ว่าจะไปจดทะเบียนกันในวันที่เท่าใด แต่จะมี ปพพ. มาตรา 456 วรรคสอง ที่กล่าวเกี่ยวกับการฟ้องร้องกัน ว่า

“อนึ่งสัญญาจะขายหรือจะซื้อทรัพย์สินอย่างใด ๆ ดังว่ามานี้ก็ดี คำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินเช่นว่านั้นก็ดี ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่”

คำมั่นในการจะซื้อหรือจะขาย หากไม่ได้ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับผิด หรือวางประจำไว้ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือขณะให้คำมั่น หรือชำระหนี้บางส่วนแล้ว ก็ไม่สามารถหยิบมาฟ้องร้องบังคับคดี ให้อีกฝ่ายหนึ่งทำตามคำมั่นนั้นได้

ในวรรคสองของ 454 นั้นเป็นเงื่อนไขของการถอนการให้คำมั่นที่ยังไม่ได้กำหนดระยะเวลา ให้ผู้ที่ให้คำมั่นนั้น ระบุเวลาลงไปยังคำมั่นว่าถ้าไม่ซื้อภายในเวลาเท่าไหร่ ก็ให้คำมั่นนั้นเป็นอันไร้ผล

ซื้อขาย สรุป ตามกฎหมาย

หากจะศึกษาเรื่องกฎหมายการซื้อขายในประมวลแพ่งและพาณิชย์ (ปพพ.) ของประเทศไทยนั้นต้องมีความเข้าใจเรื่องพื้นฐานเกี่ยวกับ ทรัพย์ และกรรมสิทธิ์เป็นสำคัญ และอีกอย่างหนึ่ง คือการซื้อขาย คำมั่น สัญญาจะซื้อจะขาย ในทรัพย์ประเภทต่าง ๆ จะไปอยู่ในมาตรา 456 ปพพ. ซึ่งเราจะทำการลงลึกกันต่อไปในเรื่องถัดไป วันนี้ Normthing ที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ และ ที่ปรึกษาการตลาด รวมทั้งจัดอีเว้นท์ จะไปเตรียมตัวให้ความรู้ในด้านนี้ต่อไปเพื่อผู้ประกอบการทุกคน

Reference: https://www.normthing.com/2024/03/11/buy-sell-law/